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私の夫は自宅の他にも複数の不動産を有しており、それらのうち空き地であった土地に私名義でアパートを建築しました。建築費用は自己資金以外は借入金で賄いましたので、借入残高があります。夫婦間のことですので、土地は無償で使わせてもらうことにしました。私はアパートの家賃収入を得られるようになり、不動産所得を毎年確定申告しています。夫が先日死去しましたので、夫の相続税申告については税理士にお願いしたところ、アパートの敷地については貸家建付地の減額がなく、更地と同額の評価額（1億円）であることを税理士から聞きました。私が所有するアパートの固定資産税評価額は2,000万円で、借入金残高は3,500万円です。アパートの敷地については貸家建付地の減額があるので相続税の負担が小さくなるという話をかつて人から聞いたことがありますが、税理士によると、アパートの名義は私、土地の名義は夫であり、土地を無償で私が使っているために、貸家建付地の減額はないとのことでした。夫名義でアパートを建築しておけば良かったのでしょうか？

Q.
私の夫は自宅の他にも複数の不動産を有しており、それらのうち空き地であった土地に私名義でアパートを建築しました。建築費用は自己資金以外は借入金で賄いましたので、借入残高があります。夫婦間のことですので、土地は無償で使わせてもらうことにしました。私はアパートの家賃収入を得られるようになり、不動産所得を毎年確定申告しています。
夫が先日死去しましたので、夫の相続税申告については税理士にお願いしたところ、アパートの敷地については貸家建付地の減額がなく、更地と同額の評価額（1億円）であることを税理士から聞きました。私が所有するアパートの固定資産税評価額は2,000万円で、借入金残高は3,500万円です。アパートの敷地については貸家建付地の減額があるので相続税の負担が小さくなるという話をかつて人から聞いたことがありますが、税理士によると、アパートの名義は私、土地の名義は夫であり、土地を無償で私が使っているために、貸家建付地の減額はないとのことでした。夫名義でアパートを建築しておけば良かったのでしょうか？

A.
　相続税の計算に際しては、土地の評価は、路線価方式又は倍率方式で行います。アパート敷地や貸地など、賃貸している場合、評価額が減額されます。土地の評価については、次のとおりです。
○自宅・別荘地…自用地価額（100％評価）
○アパートや貸店舗などの敷地（貸家建付地）…自用地価額×（1－借地権割合×借家権割合）
○貸地…自用地価額×（1－借地権割合）
　このように土地の用途によって評価が異なり、貸地の評価額が最も低くなります。地代は低く設定れているケースが多く、土地の上に他人の建物が建っていますので、土地の利用価値が低いことが相続税評価額にも反映されているものと思われます。また、使用貸借については、親族間などで無償で貸し借りすることから、相続税評価は借地人の権利を考慮することなく、自用地評価となります。
　そして、相続税を計算する際には、財産を計上するだけではく、死去した者の債務や葬式費用を相続人が負担した場合、その金額を控除できます。例えば、債務については、死去した者が不動産貸付業を営んでいたケースでは、未払いの固定資産税・所得税や、賃貸物件に係る借入金、預かり敷金・保証金などが考えられます。
　ご質問のケースでは、アパートの所有者が妻であるご質問者ですので、夫の相続税を計算するに当たっては、アパートの借入金や敷金を控除することができず、土地の評価額が1億円ですので、相続税の課税対象である夫の相続財産は1億円ということになります。
　仮に、土地とアパートのいずれも夫名義であったとしたら（借地権割合0.7、借家権割合0.3と仮定します）、土地の評価額が1億円×（1－0.7×0.3）＝7,900万円、アパートについては2,000万円×（1－0.3）＝1,400万円となり、借入金3,500万円を控除できます。したがって、相続税の課税対象である夫の相続財産は5,800億円ということになります。
　アパートを経営する場合、不動産管理会社を活用することがあります。例えば、夫が土地と建物を有している場合に、妻や子供が出資して不動産管理会社を設立し、その役員となります。この不動産管理会社には、例えば次のような方式のものがあります。
○サブリース方式（会社が夫から物件を一括借り上げして、テナントに転貸する方式）
○管理委託方式（会社が物件の維持・管理を行い、夫から手数料を受け取る方式）
　会社は手数料収入又は家賃収入を得ることができ、そこから妻や子供に役員報酬を支給することも可能です。ご質問のケースにおいては、建物を妻であるご質問者所有としてご質問者が家賃収入を得ていますが、不動産管理会社を活用してご質問者が会社から給与を受け取る方法にするという選択肢もあったと思われます。

わかる！会社設立トピックス

• 私は長い間不動産への投資を継続的にしていました。不動産への投資により相続税の評価が下がる仕組みを知っており、息子たちが税金を納められる範囲内で継続していたつもりです。この間、親しくしている不動産業者の紹介により海外投資セミナーに参加したところ、投資として海外の不動産が魅力的に思え、購入したいと考えました。日本語の対応をしてくれることや相場が年々上がっていることから、ハワイの不動産を勧められましたので、ハワイに出向きました。現地の不動産の内覧をさせてもらい、日本にはないとても魅力的な物件がありましたので、自分でも使えるホテルコンドミニアムを購入することにしました。帰国後、購入手続を進めていましたが、確定申告をお願いしている税理士に報告した際に、「海外の不動産は日本の不動産と評価が違うので、相続税が高くなってしまう可能性がある」と指摘されました。そして、「平成26年から国外に5,000万円を上回る財産を有している場合、税務署に国外財産調書という書類を提出する必要がある」とのことでした。投資としての利回りはとても魅力的ですので購入したいのですが、相続のことを思うと迷ってしまいます。国外にある不動産も国内の不動産と同様に相続税対策になると思い込んだのが間違いでしょうか？
• 私の父の仕事は貿易関係で、長い間アメリカで暮らしています。娘の私は大学生で、生まれて以来、日本でずっと暮らしていますが、父のようにいつか外国で活躍できるよう、留学したいと思っています。この間父が帰国した際に、アメリカの銀行のステートメントを預かりました。その内容を確認すると、アメリカの私名義の預金口座に父から現金が振り込まれていました。父によれば、将来留学したときのために使うようにとのことでした。とてもうれしく思ったものの、大学の授業では現金をもらったら贈与税がかかると教わったことから、税理士を目指している友人に聞くと、海外にある現金をもらっても日本の贈与税が課されることもあるとのことでした。そして、その年の12月31日において国外に5,000万円を上回る財産を有している場合、税務署に報告する必要があることも初めて分かりました。贈与する父がアメリカで暮らしており、預金口座も同国にあるため、日本の贈与税は課されないと安易に考えていたのが問題だったのですか？
• 私の父はハワイ好きで、同地のコンドミニアムを5年前に購入し、同地に母と出向いた際には別荘として使用していました。しかし、一人息子の私は英語を話せず、父が死去したら誰がコンドミニアムを相続して管理していくのかと心配もしていました。父が昨年死去し、相続人である母と私で遺産分割協議を行い、英語を話せる母がそのコンドミニアムを引き継ぐこととなりました。それ以外の国内の自宅や預金といった財産についても、母との遺産分割の話し合いが終了し、そのコンドミニアムを含めた遺産全体につき、母と私で2分の1ずつ相続することで合意しました。遺産分割が決まったことから、相続税の申告をお願いしている税理士に報告したところ、母がそのコンドミニアムを相続したらアメリカで納める相続税が日本の相続税から控除できないことから、それは私が相続すれば税金面で有利だったのにと指摘されてしまいました。どうして、そのようなことになるのでしょうか？
• 私の夫は早くに死去し、相続した収益不動産の収入によって暮らしてきました。しかし、近頃は物忘れが多く、これからの不動産管理が心配になってきました。収益不動産は比較的安定した収入を得られているものの、今後大規模修繕を要すると予想され、工事業者との折衝や契約も大きな負担と感じていました。民事信託を知ったのは、そのような時期です。不動産の名義を同居する長男の名義に今のうちに変更し、不動産の管理をしてもらいつつ、家賃収入は引き続き受領することができる制度です。長男も次男もこの不動産を欲しいと思っていると分かっていましたが、それまではどちらに相続させるかを伝えていませんでした。そして、このたび長男に管理させると決心しましたので、長男に承継させることにしました。後に長男が円滑に承継できるように、遺言代用信託として自らの死去後の承継先を長男に指定し、長男には「次男にまだ話さないで」と伝えていました。しかし、ある時、長男にこの不動産を承継させようとしていることが次男に分かってしまい、次男によると知り合いの不動産業者から聞いたということでした。長男に承継させると知った次男は、非常に気分を害しているようですが、信託の内容が次男に知られることを覚悟すべきだったのでしょうか？
• 90歳の父が先日死去しました。母は既に死去しており、長男である私が父の介護をしていました。子供は私の他に、次男と長女がいます。相続税の申告作業中に、父のかつての通帳から現金の引き出しを確認していた際に、弟から指摘を受けました。父の預金1,000万円を解約して私名義となっていましたが、「認知症の疑いがあった父の預金を勝手に引き出すのは、横領ではないのか」と非難されてしまったのです。私は父の通帳を預かり、施設の管理料や生活費を代行して支払い、管理してきました。父の世話をするのは体力的にもかなり厳しかったということもあり、3年前にそのときのみ父の定期預金を解約して私の預金としていました。私の立て替えたお金の回収や以後の支払いのためには、私名義の口座に入っていると便利だと思ったからです。家庭裁判所での調停となって、かつて引き出した1,000万円については遺産分割の対象として兄弟で分けるようにということでした。弟から「横領」と非難されたことが忘れられず、介護の苦労も認めてくれず、悔しい気持ちになってしまいます。私のやってきたことに、問題があったのでしょうか？
• 私は、製造業を営む会社の創業オーナーで代表取締役社長でした。長男は専務取締役でしたが、会社を任せてほしいというやる気に満ちており、このたび私は社長を辞め、長男に社長の地位を譲りました。長男は35歳で若いことから少し心配していたものの、創業当初より私と会社を支えてくれた役員に「自分たちが新社長である長男を支えていく」と言われ、任せてみることとしました。また、私が代表者を退くときには、創業者ということもあり、高額な役員退職金を受領できました。以前から高く評価されている自社株につき、私が全株保有していることから、万一の場合の相続税が気にかかっていました。しかし、自社株の評価額の大幅な減少が予想されましたので、この機会に自社株についても全株を長男に贈与し、安心していました。しかし、数カ月後、長男は私が譲った自社株の議決権を行使し、私を支えてくれていた役員全てを解任し、自分に逆らわない人たちに総入れ替えしてしまいました。長男は私にも逆らって暴走し、社内での傍若無人な振る舞いから、社員から不信の念を抱かれています。社員の士気が下がり、業績も実際に下降しています。株価が下がって好機であっても、しばらく自社株を渡さずにいるべきだったのでしょうか？
• 私の父は医療法人を経営する医者でしたが、先日死去しました。私は一人息子で勤務医でしたが、昨年より父の医療法人で仕事をしており、その法人を引き継ぐ予定です。父は存命中より、自分に何かあっても法人に資産があるので心配しなくていいと話していました。実際に父の給料は多くはありませんでしたので、法人については決算書によると純資産がかなり多くなっています。相続税を計算してみると、父が出資した医療法人は出資持分の定めのある医療法人で、出資金は5億円の評価になるとのことです。母も既に死去しているため相続税の配偶者控除がとれませんので、その他の財産を含めると相続税は約2億5,000万円に上ります。税理士に相談したのですが、父の意向に沿って出資金を法人に払い戻し請求して納税資金に充当しようとすれば、払い戻しを行った金額に対して約半分の税金が課せられると分かりました。他の医療法人においては、死亡退職金を準備する、MS法人を活用するといった納税資金対策を講じているようですが、そのような対策を講じるべきだったのでしょうか？
• 私の夫は出身大学に思い入れがあり、自身の死去後に自身の財産のうち1,000万円をその大学に寄附するよう、私にしばしば話していました。遺産につき、その大学に寄附した残りの現金を長男と次男で2分の1ずつ分け、妻である私は自宅と有価証券を取得するようにとのことでした。専門家に相談し、その内容をまとめて遺言書を作成する準備をしていたところ、夫が重病であると判明し、遺言を書けないまま死去してしまいました。私は夫の遺志を尊重し、夫の死後まもなく香典や私の現金などから、500万円をその大学に寄附しました。残りの500万円は夫の預金から寄附するつもりでしたが、預金は凍結されて引き出せませんでした。そこで、子供たちに夫の遺志やそれまでの敬意を説明し、解約のための書類にハンコをもらおうとしました。しかし、子供たちはお嫁さんたちから反対されたこともあり、寄附に反対であると主張し、私が勝手に500万円を寄附したことについても怒り始めました。孫たちの教育費や将来の生活への不安により反対する気持ちも分かるものの、私は夫の遺志を尊重しようと子供たちに説得し続けました。そして、相続税の申告期限直前に、やっと合意を得ることができ、遺産分割協議がまとまった後に、子供たちは500万円を寄附してくれました。その後、相続税の申告手続が気にかかり、知人に相談しました。相続財産の額から寄附した額を差し引くと、相続税の基礎控除以下でしたので、相続税は課されないと考えていたのですが、非課税制度の適用を受けるためには申告しなければならないとその知人から教えてもらい、税理士に相談しました。税理士から、「最初に寄附した500万円については、領収書が遺産分割協議書の日付より前になっていますね。ご主人の死去により生命保険金の受領はないことから、香典やあなたの財産から寄附したものと思われます。残念ですが、相続で取得した財産からの寄附ではありませんので、非課税の特例は適用されません。後から寄附した500万円については、お子様が相続で取得した財産を申告期限までに寄附しているのは良いものの、証明書類を相続税申告書に添えなければ非課税となりません。この証明書は、申請後約1カ月～2カ月で発行されるといわれているため、申告期限に間に合わない可能性が高いです」と指摘され、私は驚きました。私は相続税の優遇措置を念頭に、寄附を行うよう子供たちを説得していたのですが、再度子供たちから非難されてしまいました。結局、どのようなことが原因で、このような事態に陥ってしまったのでしょうか？
• 私は某地方都市の病院の理事長の妻でしたが、夫である理事長と共に医師として病院で懸命に仕事をしてきました。病院は地域一の病院に発展したものの、軌道に乗った直後に夫ががんになり、死去してしまいました。病床の夫は私に、「あなたが理事長となり、後に東京の医学部に通っている息子に後を継がせるように。遺言にはあなたが私の出資持分を相続するよう記載してあるし、私以外に出資持分を持っている者はいないので、安心して大丈夫だ」と言っていました。夫が死去してからすぐに、社員が集まって次の理事長を決める社員総会が開催されました。ちなみに、夫の存命中は社員総会をきちんと開催したことはありませんでした。病院の重要事項を全て決定できるのは、夫が払い込んだ出資持分を相続した私であると思っていました。しかし、社員総会で理事長に選ばれたのは、第三者の理事である医師Bでした。社員総会で「出資持分の全てを相続するのは私である」と主張しましたが、第三者の理事である事務長Aと医師B（いずれも社員）から「多数決で決まりましたので」と言われてしまいました。慌てて弁護士に相談し、医療法人の社員は出資持分にかかわらず、1人1個の議決権を有していることを初めて認識しました。その弁護士に「もはやどうしようもない」と言われました。社員であった夫の大学の恩師も、夫の死去直後に死去していたのでした。医療法人設立時に、社員の重要性につき適切な説明を受けていればこのようなことにはならなかったと後悔しました。夫と私が医療法人の組織のことを理解していなかったために、私は病院を追い出され、現在は出資持分の払戻しの請求につき病院と係争中です。このような事態を防ぐため、夫の存命中にすべきであった対策は、どのようなことでしょうか？
• 私たち夫婦は母と、某ターミナル駅より徒歩圏内にあるビルの最上階（10階）で暮らしていました。いわゆるペントハウスで、1フロアにつき1世帯のペンシルビルでした。ビルの1階から9階までは、賃貸としていました。ビル建築当時、母は既に高齢でしたので相続税対策も念頭にありましたが、不動産業者から教わった小規模宅地等の特例の適用を受ければ、ビルの敷地全てが自宅として減額対象とされますので安心していました。しばらくすると母が死去し、私がこのビルを相続することとなりました。この地域の地価は高額ですが、小規模宅地等の特例の適用を受ければ土地が2割評価で済むことから、相続税の納税資金が不足することはないだろうと考えていました。しかし、税理士に相続税の申告をお願いする際に税制改正があったことを初めて認識しました。それまではビルの敷地全てが2割評価となると考えていましたが、税制改正により実際には10階部分に相当する敷地のみが2割評価となり、9階までの貸家部分に相当する敷地は5割評価になるだけでした。予想外の土地の評価により相続税の納税資金が不足しましたので、他の不動産を何とか売り、相続税を納めました。売った不動産は高収益物件でしたので、以後の資金収入が大きく減ることになってしまいました。税制改正に関する情報をタイムリーに把握しておくべきだったのでしょうか？